Le projet Cegelog consiste à rénover environ 12 000 logements existants du parc domanial des Armées et à en construire 2 500 nouveaux sur le territoire métropolitain, à les entretenir et à en assurer la gestion locative, à en percevoir les recettes et à en assurer le financement. C’est une concession de 35 ans dont le total est valorisé à plusieurs milliards d’€.
Le Ministère a lancé l’appel à candidatures en juillet 2019 et l’offre finale a été remise en juin 2022.
Le groupement constitué par Meridiam et Immobilière 3F comptait également 4 ETI du BTP : Demathieu-Bard, Groupe Legendre, GCC et, plus petit, Paris Ouest Construction. Il s’y ajouté en cours de route Idex pour le GER-maintenance.
L’offre du groupement, appelée Horizon, est le fruit d’un travail d’équipe. Valeurs Ajoutées a piloté une part significative des actions :
- L’animation des copil (niveau groupement) et des Codir (offre conception-réalisation).
- La planification générale de l’offre, le montage de la plateforme collaborative (solution Dynedoc).
- L’animation de la recherche d’idées sur les usages ; en particulier, nous avons essayé de comprendre, au moyen d’interviews confiées au cabinet Plein Sens, le ressenti et les attentes des habitants. Puis, sur cette base, Valeurs Ajoutées a animé les ateliers de design-thinking sur l’attribution des logements et la gestion locative (assurées par Immobilière 3F) et sur la conception.
- La direction des études architecturales et techniques, confiée à ce stade à ANMA – Cyril Trétout – et FBAA et à TRIBU énergie, au côté des ETI et en liaison avec IDEX.
- La coordination de l’offre technique des ETI en liaison avec IDEX, et le pilotage de la recherche d’optimisation économique menée auprès des ETI avec l’aide de l’économiste AE75.
- La coordination des plannings d’étude et d’exécution, au confluent de problématiques techniques et de financement projet.
- La négociation de la répartition des risques entre ETI et la MOA, qui a dû trouver des voies originales compte-tenu notamment de la connaissance très relative des existants, tout en restant finançable ; et la mise au point des term-sheets des ETI.
- Les propositions de stratégie de négociation du contrat de concession, principalement sur les aspects de transfert de risque et de pilotage du contrat.
- L’animation d’une partie des ateliers du dialogue compétitif avec le Ministère.
- Le pilotage des études de marché, confiées à Foncia, pour l’analyse des potentialités de développement immobilier et d’augmentation des loyers, et l’élaboration des bilans de promotion pour les valorisations.
- Le pilotage au stade du concept, allant jusqu’au proof of concept, d’un outil de data-synthèse et de reporting au Ministère, confié à la société Althing.
Je suis particulièrement reconnaissant à Méridiam et à immobilière 3F pour la confiance accordée et pour la place qu’ils m’ont réservée dans le pilotage stratégique de l’offre et son élaboration opérationnelle.
L’aspect conception-réalisation en particulier devait résoudre une combinaison complexe : la philosophie de l’offre de Meridiam et i3F, basée sur une MOA forte, seule, parmi les candidats, à permettre l’accès d’un tel marché à des ETI ; le transfert de risque intégral demandé par le Ministère ; une connaissance technique des existants incomplète à la date de soumission… Le challenge a été relevé et les difficultés résolues, grâce à l’implication et à la volonté de tous les acteurs de trouver des solutions concrètes.
L’offre a développé plusieurs approches originales et intéressantes, notamment sur :
- la prise en compte de l’usager dans la conception, l’attribution et la gestion du logement,
- la gestion de proximité et les indicateurs de service,
- la stratégie de rénovation énergétique d’un vaste parc très hétérogène : années de construction, systèmes et enveloppes, zones climatiques, état d’entretien etc. L’étude a nécessité la réalisation d’une vaste base de données du patrimoine, impliquant une classification et des critères de nomenclature chaînés sur plusieurs scénarios de rénovation.
- le bilan carbone en construction et exploitation, pleinement intégré à cette étude, et les arbitrages induits,
- le ré-emploi,
- les systèmes d’information,
- le tout dans le cadre d’un financement complexe couvert à 100% à la remise de l’offre.
Le Ministère a finalement retenu l’offre d’Eiffage, financée en corporate et confiant la gestion à Arcade. Mais de nombreuses idées et des liens forts se sont créés entre nous pendant ces mois intenses.
Encore merci à tous pour ce très beau parcours et à bientôt sur d’autres projets – peut-être un peu moins complexes… !