Réinventer Paris au-dessus du Périphérique

Partager
Share

Une proposition pour la porte des Ternes


La ville de Paris a suscité un grand mouvement d’intérêt parmi les acteurs traditionnels et moins traditionnels de l’immobilier grâce à l’appel à projets « Réinventer.paris ».

Le groupement « Valeurs Ajoutées », que j’ai eu le plaisir de constituer et de piloter, a proposé un projet innovant et fiable de reconnexion de la ville en couverture du périphérique, entre la porte Maillot et la porte des Ternes.

Le projet explore la capacité paradoxale du boulevard périphérique à générer une opération d’urbanisme et de paysage renouant les quartiers, des dispositifs environnementaux innovants tirant parti des contraintes mêmes du site, et des services utiles aux habitants futurs et aux riverains actuels.


Résumé

Le projet explore la capacité paradoxale du périphérique à générer une opération d’urbanisme et de paysage renouant les quartiers, et des dispositifs environnementaux innovants tirant parti des contraintes mêmes du site. Il développe une programmation mixte et des services utiles aux habitants futurs et aux riverains actuels.

Les deux sites de la porte Maillot (Pershing et Ternes) sont conçus de façon cohérente. La forme urbaine ouverte choisit de ne pas maximiser la densité pour offrir jardins et mails arborés. L’habitat s’implante à l’abri des immeubles-filtres dont les toitures photovoltaïques couvrent une fabrique d’air propre réinjecté dans la ville. 95 % de l’énergie est décarbonée, fournie par une dalle « thermoactive » au-dessus du Périphérique qui stocke et réemploie l’énergie fatale des immeubles et du trafic.

Le projet Pershing propose une programmation de 40 600 m2 pour plus de la moitié tertiaire associée à des logements privés et sociaux, un boutic-hôtel d’affaires, des bureaux-tiers/co-working intégrés au premier étage des bâtiments d’habitation pour favoriser le sentiment du « travailler chez soi » ainsi que l’observatoire de l’air parisien et une « ruche des services » ouverte à tous (service à domicile, petite épicerie, ressourcerie…), des commerces et la gare routière.

Le projet Ternes couvre le site d’une dalle continue pour y implanter des mails et jardins arborés et une programmation de 11 280 m2 associant pépinière d’entreprises, résidence chercheurs/étudiants, logements, bureaux-tiers, commerces et services. Le programme se découpe en deux bâtiments, le premier dédié à la pépinière d’entreprises et à la résidence étudiants, le second en U, autour d’un square planté ouvert sur l’avenue de la Porte des Ternes, superpose commerces/services, puis bureaux tiers, et enfin des logements avec duplex.

Un réseau numérique de quartier accessible sur smartphone réunit des services principalement axés sur l’éco-mobilité, les éco-gestes et la gestion citoyenne de la ville.

Concepteurs, investisseurs, constructeurs et exploitants réunis en mode collaboratif par le pilote (Valeurs Ajoutées) économisent l’intermédiaire de promotion au bénéfice des espaces urbains et de la charge foncière.


Composition de l’équipe « Valeurs Ajoutées » pour Réinventer.Paris : lien ici.


« Faire équipe »

Le site
Le site

Situés de part et d’autre de la porte des Ternes, partiellement en « pont » sur le périphérique, ces terrains qui s’étirent jusqu’à la porte Maillot offrent une opportunité stratégique de reconquête du périphérique parisien.

Le site induit une tentation forte : proposer une architecture monumentale faite pour être vue, un « morceau de bravoure ». En bref, privilégier l’objet.

Mais une autre ligne s’impose : apporter des réponses d’abord urbaines et environnementales, à partir d’une observation attentive du site. J’ai envie de dire : privilégier le sujet.

Pourquoi diable aller construire là ; cette interpellation prend une force particulière au-dessus d’un nuage de poussières, de pollution et de chaleur. Que construire dans ce délaissé urbain marqué par le trafic routier et l’arrière du palais des congrès ?

Au point de départ, je souhaitais un projet qui se justifierait entièrement par les réponses qu’il apporterait à cette situation particulière, et même qui tirerait une utilité particulière des contraintes.

Nicolas Michelin a « embrayé » et nous a convaincus que non, nous n’allions pas nous contenter de poser là un manifeste de plus d’une architecture internationale déracinée, mais travailler le local, réparer la ville.

L’équipe de S2T, inspirée par Bernard Boyer, et soutenue par ABF-Lab, a inventé une machine écologique extraordinaire, convertissant en avantage les nuisances environnementales.

C’était une modestie osée… Nous allions donc agir sur les deux liens les plus lésés à cet endroit-là : le lien urbain et l’environnement.

Affronter la réalité du site allait nous conduire à tenter de renouer les quartiers entre eux, divisés par la tranchée du périphérique et déformés par le Palais des congrès, et à agir sur la blessure environnementale, par des forces nouvelles tirées précisément du site et de ses désordres.

Nous allions donc ainsi, à chaque étape du projet, penser non seulement au projet, à ses habitants et utilisateurs, mais aussi à ses riverains.

Comme toujours, l’alchimie d’une équipe nait d’une conviction commune à laquelle chacun apporte ses idées. Dans son domaine d’expertise propre, mais aussi, en interpelant les autres membres de l’équipe par une parole ouverte.

Ainsi avons-nous fait « boule de neige ». Enfin, avec les exploitants et les investisseurs, nous avons développé une programmation basée sur les complémentarités d’usage internes et externes, imaginé un réseau social des quartiers et des services pour tous.

D’autres ingrédients se sont ajoutés dans la marmite, jusqu’à l’aboutissement d’un « projet » : ce tout « magique » chaque élément s’imbrique, et que j’ai toujours autant de plaisir et de fierté à voir émerger.


Reconnecter la Ville

La grande liaison verte
La grande liaison verte

Tout autour du site, des forces naturelles.

A l’Ouest, l’avenue largement plantée Aurelle de Paladines vers Neuilly-sur-Seine, ponctuée par un jardin public en bordure de Paris ; des espaces verts et sportifs au nord ; l’esplanade de la Porte Maillot, qui fait depuis longtemps l’objet de réflexions et finira bien par être réaménagée un jour ; enfin, à peine un peu plus au Sud, le bois de Boulogne.

Prendre conscience de cet environnement, c’est voir surgir une vocation de lien et de reconnexion des quartiers pour le site. Particulièrement justifiée ici puisque le tissu de la ville est blessé.

C’est donc un projet largement ouvert. Au bénéfice des futurs habitants et des riverains.

Le projet institue de nouvelles traversées, des circulations et des espaces publics nouveaux, arborés, de plain-pied pour une qualité de vie de tous les jours et pour tous.

La grande liaison douce paysagère jusqu’à la place de la Porte Maillot et un jour, le bois de Boulogne, se traverse avec plaisir, accueille des jardins publics et un mail planté dans le prolongement de l’avenue Aurelle de Paladines, jusqu’à la chapelle de la compassion, qu’elle remet en valeur dans un écrin de verdure.

Plan-masse projet

C’est là un parti déterminant : faire renaître du sol libre et protégé, là où n’existaient que circulation automobile, parking de bus, arrières du Palais des congrès et vide du périphérique, et l’ouvrir à tous. Dans une continuité naturelle de la ville.

Cela impose une vraie générosité de l’espace libre.

Nous avons donc volontairement dédensifié l’emprise du bâti au sol.

Cela est particulièrement visible sur l’îlot Ternes, qui constitue une sorte de carrefour stratégique des reconnexions.

Cette démarche bien entendu est inhabituelle.

Elle n’est pas un manifeste pour une dé-densification de la ville, mais une réponse adaptée aux enjeux et aux puissances spécifiques du site.

Il en nait, dans notre proposition, un plaisir retrouvé de l’urbain.

… Au plus grand bénéfice des riverains, et des habitants futurs.


Une solution d’énergie décarbonée d’avant-garde

Un éco-système énergétique
Un éco-système énergétique

Le projet développe une innovation majeure et reproductible : la dalle de couverture du périphérique thermo-active.

Il n’est pas envisageable, bien sûr, de décrire ici en détail cette solution exclusive. Disons qu’elle collecte les calories du trafic routier, mais aussi qu’elle rend possible la compensation des besoins énergétiques désynchronisés entre les immeubles. Ce système « efface » jusqu’à 95 % des besoins énergétiques de l’îlot…

L’énergie produite ainsi n’est ni plus chère ni moins chère qu’ailleurs, mais elle est… décarbonée. Prodige né paradoxalement du périphérique, ce qui, à l’heure de la COP 21, pouvait sembler pertinent.

Au-delà de cette actualité du calendrier international, il nous semble essentiel de ne pas couvrir le périphérique d’une opération immobilière plus ou moins quelconque, même bien dessinée. Mais d’illustrer aujourd’hui les perspectives majeures qui s’ouvriront un jour pour notre bon vieux périphérique. De même que les anciennes friches industrielles ou maritimes des villes européennes du Nord, converties depuis en éco-quartiers, le périphérique parisien est une opportunité…

Cette innovation emblématique de la transition énergétique présentait un intérêt stratégique pour la Caisse des Dépôts et pour l’énergéticien Idex associé à notre équipe. La première en portait le financement, le second en garantissait les performances techniques et la pérennité.

C’est une solution éclaireuse de nouvelles voies, sécurisée techniquement et portée financièrement.


Le périphérique c’est mauvais pour la santé

Le périphérique émet poussières et pollution ; il est aussi un producteur important de l’élévation de la température urbaine, reconnue comme une nuisance environnementale majeure, ainsi qu’émetteur de nuisances sonores.

Bref, il est mauvais pour la santé.

N’est-ce pas une aberration de construire là ? Cette question nécessite de bien y réfléchir.

Un cœur de cascades plantées et protégées
Un cœur de cascades plantées et protégées

Nous avons étudié les données disponibles sur la dispersion des fumées.

Il en ressort que, si l’on veut pouvoir ouvrir ses fenêtres, sur ce site, il faut réserver cela à un cœur d’îlot vert et calme, protégé des pollutions et du bruit par des immeubles formant filtre.

Une sorte de « principe de subsidiarité ».

Cela détermine directement une affectation du sol, et donc une quantité de logements.

Nous n’avons pas imaginé d’en faire plus, ni moins… Ni, bien entendu, d’affecter au secteur social des logements exposés. Nos « sociaux » sont intégrés dans les immeubles d’habitation, point barre.

Notre innovation énergétique crée un îlot de fraîcheur. Elle annule ou minimise les déperditions de chaleur (aéro-réfrigérants par exemple), car elle réemploie les énergies dites « fatales », c’est-à-dire les calories du périphérique et des immeubles habituellement dissipées dans l’atmosphère en pure perte.

Elle combat donc la pollution thermique de la ville.

La coiffe solaire
La coiffe solaire

Autour de ce cœur d’habitation frais et vert, des immeubles-filtre, qui ne sont pas des logements.

Ils sont surmontés d’une fabrique d’air sous coiffe solaire.

Le principe est de prélever l’air en hauteur, de le filtrer, de l’accélérer et de le ré-injecter en basse pression dans les immeubles.

C’est donc l’inverse de l’extraction habituelle, sans être plus cher.

Cette inversion favorise la qualité de l’air intérieur et permet de réinjecter dans la ville, par les façades, un air de meilleure qualité que l’air ambiant.

Le tout est auto-alimenté en photo-voltaïque.

Car nous développons une importante toiture active qui, logée au-dessus des immeubles et profitant de l’absence de vis-à-vis du fait de la tranchée routière, alimente en énergie la fabrique d’air.

Ainsi, nous répondons « oui » à la proposition de construire sur le périphérique.

Oui, mais autrement, en combinant innovations et bon sens, et au bénéfice de tous.


Une ville de voisinages complémentaires

Fidèle à notre objectif de « réparer la ville », notre programmation veut mettre en œuvre une mixité d’usages, pour reconstituer un tissu de ville continu entre l’intra-muros et l’extra-muros.

Mais une mixité utile.

Mixité, pour que, là où menace l’uniformité, adviennent ces usages complémentaires par quoi la vie de la ville se manifeste. Une mixité utile n’est pas un collage hétéroclite de projets immobiliers sans rapport entre eux : c’est, au contraire, la mosaïque des complémentaires de la vie moderne, au bénéfice de tous.

Les formes variées du « travailler-à-plusieurs » sont réparties dans des immeubles différents, souvent mixtes. Les grandes firmes dans des immeubles tertiaires classiques, divisibles mais réunissables par des passerelles, et répondant aux meilleurs standards internationaux ; les start-ups, dans une pépinière ; le travail « nomade », ou « déporté », dans des espaces de bureaux-tiers (espaces tertiaires modulables pour nomades dynamiques) et de co-working.

Ces espaces accueillent des entreprises prioritairement en lien avec la thématique environnementale de l’îlot.

Les immeubles "capables"
Les immeubles « capables »

Les immeubles mixtes sont privilégiés à chaque fois qu’ils mettent en synergie des usages liés.

Ainsi, les immeubles résidentiels, en cœur d’îlot, superposent un rez-de-chaussée de commerces et de services, un 1er et 2ème étages en « co-working », dans un esprit de « comme on travaille à la maison », puis des logements avec duplex à partir du 3ème étage.

Ces immeubles sont dits « capables », c’est-à-dire mutables, grâce à une trame constructive homogène.

La « pépinière », quant à elle, rassemble un incubateur d’entreprises et une résidence pour chercheurs et pour étudiants.

Un « boutic-hôtel d’affaires », haut-de-gamme de 190 chambres, donc de taille moyenne, qui se développe sur la place du général Koenig, accueille une fonction de business center.

Il forme ainsi un ensemble cohérent utile aux activités économiques, et complémentaire des équipements existants.

Ces programmes sont validés et financés par les investisseurs membres de notre groupement et par des exploitants.

C’est un quartier de complémentarités d’usages.

Vitrine et symbole d’une reconquête urbaine écologique et moderne, il est utile à tous.


Le numérique et les services de quartier : pour une ville ouverte et reconnectée

« Renouer les quartiers » nous a conduit bien sûr aux habitants et usagers.

Pas seulement les habitants et utilisateurs futurs, mais tout autant les riverains, puisque l’ambition est de reconnecter la ville, donc d’être utile à tous.

Sodexo gère une « Ruche de Services ». Ouverte à tous, habitants et travailleurs, de l’îlot et des environs plus larges, c’est un concept original de services de proximité propre à Sodexo.

« Ruche », car en son sein se côtoient la multitude de ces métiers qui facilitent la vie urbaine, en privilégiant d’abord le lien avec les artisans et commerces existants : garde d’enfant, ménage, soutien scolaire, épicerie des produits de dépannage du quotidien, billetterie, paniers solidaires, pressing, ressourcerie, mais aussi retoucheurs, cordonniers, blanchisseurs, petites réparations diverses…

Un portail informatique dédié aux usagers de l’îlot permet de visualiser le fonctionnement de l’éco-système énergétique et d’accéder à ses statistiques environnementales.

Le logiciel modélise en temps réel le comportement global du système et propose aux usagers et habitants les gestes utiles éco-optimisants adaptés à la situation.

Ces préconisations et informations sont étendues aux sujets de mobilité. L’îlot est doté d’un seul parc de stationnement mutualisé. Les services du portail optimisent la gestion du partage de ce parc. D’autres applications favorisent l’éco-mobilité, tel que l’auto-partage.

Un système participatif permettant la rétro-action encourage les citoyens et les usagers à participer à la gestion intelligente de leur ville, au service du vivre-ensemble, sur la base de l’architecture « Tell my City » développée par Spallian.

Tous ces services sont accessibles sur smartphone.

Le projet génère des services de quartier et facilité la mobilité multimodale au bénéfice de tous, via un véritable réseau social, outil d’une démocratie écologique et citoyenne.


Un centre international des médias à l’heure du numérique

Au contraire de Londres, Berlin, Bruxelles, Madrid ou Rome, Paris a jusqu’à présent raté l’opportunité d’accueillir un centre international de presse. Nous avions décidé de réparer ce manque en passant directement à l’heure des médias numériques, permettant à Paris de devenir une nouvelle référence internationale dans ce domaine de grande visibilité.

Ce projet soutenu par de grands journalistes français devait être géré par Sodexo. Il devait fonctionner en synergie avec l’hôtel.

C’est un lieu de rencontres et de résonance pour un quartier d’avant-garde, ses chercheurs, ses start-ups, ses habitants, ses entreprises, et ses riverains.


Un grand geste architectural parisien

On notera que j’en viens à l’architecture seulement maintenant.

C’est qu’il me semblait important de présenter le contenu, le « projet de ville » que nous portions, ce que j’ai appelé au début le « sujet », avant de présenter l’objet architectural.

Forme urbaine générale - Architecte : ANMA - Perspective : Architron
Forme urbaine générale – Architecte : ANMA – Perspective : Architron

En réalité, dans le processus d’élaboration de notre offre, il n’a pas existé de dichotomie entre le temps du concept et le temps de la forme, ou presque pas. Ce sont les plans différents d’une même invention, il faut les mener en parallèle et le travail du pilote est notamment de s’attacher aux croisements qui permettent aux uns de nourrir les autres, en temps utile.

D’ailleurs, les meilleurs architectes que j’ai côtoyés ne tombent jamais dans le piège d’une telle séparation, qui rappellerait l’impasse cartésienne entre le corps et l’esprit. Pas de glande pinéale en architecture, mais un grand esprit de synthèse, capable d’écouter et d’englober tous les plans d’un projet, pour proposer une « solution » intégratrice et élégante.

« Dehors », en balcon et le long du périphérique, une architecture pédagogique, brillante, photovoltaïque et filtrante.

« Dedans », du côté de la ville, quelque chose de plus intime, de plus naturel (des paliers de hauteur decrescendo, des façades bois, une petite église dans un écrin vert…), comme l’intérieur d’un fruit ouvert.

« Aux angles », un soulignement urbain bien parisien, qui redonne leur place aux places.

« En dessous », un vaste dispositif massique : la dalle de couverture du périphérique, productrice et régulatrice d’énergie.

« Au-dessus », en toiture, une galerie solaire, une longue coiffe de sheds qui capte, épure, accélère et ré-injecte l’air.

« Devant », sur la Porte Maillot, un grand symbole écologique qui surmonte l’immeuble de bureaux et accueille un observatoire de l’air.

Nicolas Michelin, attaché à la logique du projet et de l’équipe, proposait d’offrir l’hôtel et la pépinière (deux bâtiments importants occupant des angles de rue) à des architectes « jeunes pousses ».

Perspective Porte Maillot - Architecte ANMA - Perspective Architron.
                                 Perspective Porte Maillot – Architecte ANMA – Perspective Architron

A ce stade du concours c’est encore un projet évolutif, mais basé sur des principes architecturaux qui répondent à une logique forte.

Là où la complexité urbaine s’est imposée, simplifier l’usage de la ville et proposer une architecture utile et pédagogique.


La mission du promoteur autrement

La mission traditionnelle du promoteur a été assurée de manière non traditionnelle en répartissant les fonctions.

La constitution des partenariats et le pilotage général (concepteurs, investisseurs, constructeurs, exploitants, montage juridique et financier) sont assurés par Valeurs Ajoutées, développeur du projet.

Le risque financier est pris en charge directement par les investisseurs, et par un promoteur pour le logement en accession, ce qui assure 100 % du programme.

La sécurisation des coûts techniques est apportée par des ETI (entreprises de taille intermédiaire) de premier plan : deux entreprises générales (Dematthieu-Bard et GCC) et un énergéticien (Idex).

Des missions et des risques clairement affectés évitent provisions inutiles et superpositions coûteuses.


ETI et « jeunes pousses » dans un schéma équitable

Tout d’abord, le groupe de conception associe de très grandes références internationales (ANMA, Terrel), avec des jeunes pousses (ABF-Lab, S2T). C’était le plus facile.

Puis, ayant réuni les investisseurs, et Valeurs Ajoutées assurant le pilotage, les grands groupes de promotion traditionnels devenaient inutiles.

Mieux encore, notre équipe intègre un groupe d’ETI. Demathieu-Bard et GCC, pour le bâtiment et les ouvrages d’art, et Idex, pour le système énergétique décarboné.

Ainsi, l’organisation de notre projet met en relation directement les ETI et les investisseurs, ce qui n’est pas sans rappeler les principes du « commerce équitable ».

Le gain financier est substantiel. Il représente au moins 10 % du coût total de l’opération, soit environ 20 % de la valeur foncière… Et plus encore ramené au prix du terrain, qui ici n’est qu’une partie du foncier (l’autre partie étant constituée du coût de couverture du périphérique).

Ceci libère le projet de la dictature du bâti. Il devient possible de valoriser très correctement le foncier de la ville, bien qu’en dé-densifiant l’occupation du sol pour pouvoir renouer les quartiers entre eux et développer des jardins pour tous, selon la vision urbaine de Nicolas Michelin pour ce site.

20 % de densité au sol en moins, 20 % de qualité urbaine en plus.


Travailler autrement

Au-delà de l’aspect financier, l’offre s’élabore sur un nouveau mode, beaucoup plus contributif, sous la conduite de Valeurs Ajoutées.

En associant très tôt concepteurs, investisseurs, exploitants et constructeurs, on dépasse la standardisation, on libère les énergies intellectuelles, et on catalyse l’envie.

Tous ont participé à cette invention générale, apporté leurs idées, fixé leurs limites, couvrant tous les compartiments du jeu et permettant de garantir le financement et les coûts du projet.

C’est ce qui permet de développer un projet à la fois fiable et original, c’est-à-dire allant aussi loin que possible en conservant l’adhésion de tous.


Un reversement financier élevé garanti à la Ville de Paris

Le projet dégage un prix foncier pour la Ville de Paris de 160 millions d’Euros H.T. net de tous frais et taxes, dont 145 millions pour le seul îlot Pershing (les deux offres étant indépendantes).

100% du projet est financé par les investisseurs membres du groupement. Il s’appuie sur une analyse des coûts validée par les ETI de construction et les exploitants, eux aussi associés au groupement.

L’engagement est ainsi particulièrement solide ; seule l’obtention des autorisations administratives devenues définitives en est la condition.

C’est une offre financière élevée et garantie. Elle traduit un projet partagé, où les risques sont clairement affectés sans provision ou cashflow indu, au profit de la qualité du projet et de la force de l’engagement.


Cet article témoigne du plaisir que nous avons connu durant ces mois d’enthousiasme très professionnel.

La forme employée par la ville de Paris pour ce vaste appel à projets a permis la formation d’un groupement inédit, qui a prouvé qu’il pouvait élaborer sur un mode original et en très peu de temps une offre pertinente, innovante, fiable, utile aux riverains et très rémunératrice pour la Ville.

Les sites particuliers de Pershing et Ternes doivent être abordés avec responsabilité ; ils sont emblématiques d’une reconquête du périphérique parisien, au croisement des enjeux du grand Paris, de l’écologie urbaine et de la santé.

Afin que le choix (et l’innovation) aillent au-delà de l’esthétique d’objets architecturaux sur-densifiés,

je forme le vœu qu’une belle option urbaine, pensée dans sa vocation de reconnexion des quartiers, et avant tout utile (notamment aux futurs occupants et aux riverains), soit représentée dans la sélection finale des projets de couverture du périphérique.

 

Christophe SOISSON

Partager
Share

One thought on “Réinventer Paris au-dessus du Périphérique”

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *